不動産企業「第一軍団」年報スキャン：市場配当に別れを告げ、キャッシュフローを重視する

6308億元、6001億元、5522億元、5562億元です。

3月31日、恒大2019年の業績発表に伴って、中国の不動産「第一軍団」――万科、恒大、碧桂園、融創2019年の販売実績が全面的に浮かび上がった。

最近、上場企業は2019年の業績を続々と披露し、規模と利益を二重に増加し、土地の蓄えが十分であり、負債がコントロールでき、頭の良い住宅企業の基本面を構成している。

しかし同時に、業界の競争の白熱化と不動産市場のコントロールの常態化に従って、いくつかの指標は低下し始めて、例えば毛利率と純利潤率。収益率の低下は業界全体をカバーしており、融創以外の「第一軍団」は収益力が低下しており、「利潤王」の中海、「穏健先生」の龍湖も免れることができなかった。一部の財務分析者から見れば、これは不動産企業が市場配当金に別れを告げているということです。

このため、融創は慎重に買収すると宣言し、手持ちの保有型プロジェクトを譲り出そうとすると、不動産産業の「風向き」が変わり始めたようです。2020年第1四半期に、新型肺炎の流行が重なった影響で、不動産産業は従来のような高揚感がなくなり、降速、安定が今年の主流となりつつある。

今回、彼らは安全に着陸できますか？

利益はどこに行きましたか？

2019年、万科の毛利率は2018年37.48%から36.25%に減少した。このうち、不動産および関連業務の決済粗利率は27.2%で、2.5%下落した。二年連続で増加した後、万科の不動産業務の粗利率が低下しました。

2019年、「利潤王」の中海の粗利率は33.7%で、正味利率は25.4%で、2年連続の高水準でも下落した。穏健で有名な龍湖では、昨年の粗利益率は33.6%で、核心税引後利益率は15.5%で、後の指標は2年連続で減少しています。遠洋グループの正味金利は8.18%と3年連続で下落した。

「価格での交換量」戦略を実施した恒大で、毛利率は2018年の36.2%から27.8%に下がり、8.4ポイントに達した。

2019年、旭輝、華潤、新城ホールディングスなどの大型不動産企業は利潤率の低下が見られました。頭部の不動産企業の中で、わずかに融創した毛利率は2018年の25%から2019年の25.1%にまで上昇したが、これは高い水準ではない。

利益率が落ちて、不動産企業の収益力が低下している現実を反映しています。首先の住宅企業の年報から見ると、これは主に販売価格の伸びがだるく、また各コストの上昇が原因です。

価格については、「価格で買い替える」という戦略のほか、各地で「価格制限令」が出され、「蚕食」の利益の重要な要素となっています。ここ数年、北京の商品室プロジェクトは記録に載せる時、価格が高すぎて承認されない状況に直面しています。これはプロジェクトの市場進出を遅らせただけでなく、資金コストも増加しました。

コストアップはここ数年の大トレンドです。クレー研究センターによると、昨年の中海不動産の新たな不動産価格は約9994元/平方メートルで、同61%の大幅な伸びを見せた。不動産開発の周期性を考えると、これは今のところにとどまらず、今後の業績にも影響を及ぼします。ゴールドマン・サックスは、中海不動産の今年の粗利率はさらに32%まで下がると予想しています。

融創は融資コストと販売コストの圧力に直面している。2019年の融創の平均融資コストは8.1%で、2018年の6.8%を上回っています。昨年の売上高の伸びは36.6%と、売上高の20%を大きく上回った。しかし、6割以上の土地が合併によって獲得されたため、土地のコストが低いため、その利潤率が下がりません。

ある財務アナリストは、利潤率が下がっていると指摘していますが、不動産企業はこのラウンドの市場配当金に別れを告げていると説明しています。わが国の過去の不動産のサイクルの中で、これは珍しくないです。

不動産市場のコントロールが頻発しているため、企業は販売のスピードを維持するとともに、利益の追求を兼ねることが難しい。万科を例にとると、2010年から2016年にかけて、万科の不動産業務の粗利率は29.61%から18.5%に下落した。今回の市場配当金によって2018年までに、この指標は一時的に29.7%の高位に回復しましたが、2019年に再び下落しました。

実際、2019年の中間業績の中で、万科の利潤率はすでに下落しました。昨年8月、万科グループの財務責任者だった王文金氏は、地価の販売価格比が上昇するにつれ、将来的に粗利益率が下がるのは業界の長期的な傾向だと述べた。今年3月、万科総裁の祝九勝は再度この観点を表明しました。

このような見方はすでに業界共通認識となっている。3月31日、恒大集団董事局の許家印主席、夏海鈞副主席は業績会で「不動産の黄金時代がなくなった」と述べました。

保安資金の鎖

この傾向を意識しているからこそ、2020年の業績目標策定において、大型住宅企業は保守的に見られている。

万科、碧桂園はいずれも2020年の販売目標を発表していません。新冠肺炎の流行の影響を考慮して、8000億円の商品価値を持つ融合創を保持し、販売目標を6000億円の水準に調整する。これまで保守的だった龍湖は、今年の販売目標は2600億円で、昨年の実績を7.2%上回った。

一部の企業ではまだ規模の追求がありますが、2020年には、大手不動産企業が設定した販売目標の伸びは20%以内になります。このうち、新城ホールディングスが策定した販売目標は2500億円で、昨年の販売実績（2708億円）を下回った。

単一の規模指標に比べて、企業は全体の安全を考慮している。最近の業績会では、財務の安定とキャッシュフローの安全を確保し、不動産企業の管理層の中の高周波の語彙となっています。富力は今年の負債削減目標を明確にし、碧桂園はキャッシュフローの獲得を強調した。

今年は販売目標を掲げたくないですが、販売目標はあまり重要ではないと思います。3月27日、融創中国董事局の孫宏斌主席は業績会で、この規模になると、利益と負債減少はすでに第一位となり、会社は穏健で安全で、総合競争力を高めることで利益を上げることを望んでいます。

それだけでなく、近年はM&Aの合併が続いており、買収市場にも慎重に直面している。孫宏斌は今年の買収合併の機会が増えると思いますが、良い標的は多くないかもしれないので、会社は十分に慎重になります。同時、融創は傘下の文旅、ホテル、商業などの保有型不動産の販売を試みており、融資コストを削減している。

昨年、大幅な買収が完了したばかりの世茂氏も、似たような見方を示している。世茂グループ董事局の許世壇副主席は、今年の買収合併はもっと大きなチャンスがあると指摘していますが、買収の基準はもっと厳しく、品質がもっといいと思います。

上海易居不動産研究院智庫中心総監の厳躍進氏によると、不動産産業は需要の剛性と周期的変動の法則のため、比較的強い耐受力を持っているが、疫病の影響は依然として無視できない。例えば、今年の前の二ヶ月の販売規模が一般的に下落して、不動産企業は短期の資金圧力に直面することができます。それ以外に、すでに続々と仕事を再開しますが、しかし疫病が発生した後の市場の回復の見通し、一定の疑問がも存在します。

また、21世紀の経済報道によると、減少費用の効果的な需要と、新型肺炎の発生による外部圧力から、多くの企業はすでに給与、構造、人事などの制度の調整を始めている。その中で、賃金引き下げは在房の産業においてかなり一般的である。また、多くの不動産企業が管理構造の調整と人員の裁定を開始しました。その中に碧桂園、融創、華夏の幸福などの大企業が含まれています。